종합부동산세 계산방법·세율·1세대1주택 공제·세액공제·납부기한 총정리｜2026년 종부세 셀프 계산

매년 11월 말이 다가오면 종합부동산세 고지서가 날아올까 봐 신경 쓰이는 분들이 많습니다.
"우리 집도 종부세 대상일까", "1주택인데 세금이 나온다고?", "공시가격이 올랐는데 얼마나 더 내야 하나" 같은 걱정이 끝없이 이어집니다.
종부세는 매년 6월 1일 보유 현황을 기준으로 과세되기 때문에, 고지서가 나오기 전에 미리 계산해두면 자금 계획을 세우는 데 큰 도움이 됩니다.
오늘은 2026년 최신 세법 기준으로 종합부동산세 계산방법과 세율, 기본공제, 1세대 1주택 세액공제, 납부기한까지 처음 보는 분도 이해하기 쉽게 정리해보겠습니다.

★ 핵심 요약 (2026년 기준)

• 과세기준일은 매년 6월 1일이며, 이 날 보유한 부동산의 공시가격 합산액으로 과세 대상이 결정됩니다.
• 기본공제는 1세대 1주택자 12억 원, 개인 일반 9억 원, 법인은 공제가 없습니다.
• 공정시장가액비율은 2026년에도 60%가 적용됩니다.
• 주택분 세율은 0.5%~2.7% 누진세율이며, 2024년 세법개정으로 3주택 이상 중과세율이 폐지되어 보유 수와 무관하게 일반세율이 적용됩니다.
• 1세대 1주택자는 연령·보유기간 세액공제를 합산해 최대 80%까지 세액을 줄일 수 있습니다.
• 본세에 농어촌특별세 20%가 더해지며, 본세 250만 원 초과 시 분납이 가능합니다.

종합부동산세란?

종합부동산세(종부세)는 일정 기준을 넘는 부동산을 보유한 사람에게 매년 부과되는 국세입니다.
모든 부동산 보유자가 내는 재산세(지방세)와 달리, 고액 부동산 보유자에게만 추가로 부과된다는 점이 다릅니다.
매년 6월 1일을 과세기준일로 하여, 그날 보유한 주택·토지의 공시가격 합산액이 기본공제를 넘으면 과세 대상이 됩니다.
관련 법령은 종합부동산세법 제7조(주택분 납세의무자), 제8조(과세표준), 제9조(세율 및 세액)입니다.

종합부동산세 계산 5단계

종부세는 아래 순서로 계산됩니다.

 

1단계. 공시가격 합산

보유한 모든 주택의 공시가격을 합산합니다.
아파트·연립은 공동주택가격, 단독주택은 개별주택가격이 기준이며, 한국부동산원 부동산공시가격 알리미(realtyprice.kr)에서 확인할 수 있습니다.

 

2단계. 기본공제 빼기

합산액에서 기본공제를 뺍니다.
1세대 1주택자는 12억 원, 개인 일반(다주택 포함)은 9억 원, 법인은 공제가 없습니다.
부부 공동명의라면 각각 9억 원씩, 합쳐서 18억 원까지 공제됩니다.

 

3단계. 공정시장가액비율 곱하기(과세표준)

공제 후 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱하면 과세표준이 나옵니다.
과세표준 = (공시가격 합산액 - 기본공제) × 60%

4단계. 세율 적용(산출세액)

과세표준에 0.5%~2.7%의 누진세율을 곱하고 누진공제를 뺍니다.
2024년 세법개정으로 3주택 이상 중과세율이 폐지되어, 본 계산기는 보유 주택 수와 관계없이 동일한 일반세율을 적용합니다.

 

5단계. 세액공제·재산세 조정·농특세

1세대 1주택자라면 연령·보유기간 세액공제(최대 80%)를 빼고, 이미 낸 재산세 중복분을 추가로 공제합니다.
마지막으로 종부세 본세의 20%가 농어촌특별세로 더해져 최종 납부세액이 됩니다.

2026년 주택분 종부세 세율표 (일반세율)

과세표준	세율	누진공제
3억원 이하	0.5%	없음
3억 ~ 6억원	0.7%	60만원
6억 ~ 12억원	1.0%	240만원
12억 ~ 25억원	1.3%	600만원
25억 ~ 50억원	1.5%	1,100만원
50억 ~ 94억원	2.0%	3,600만원
94억원 초과	2.7%	1억 180만원

산출세액 = 과세표준 × 세율 - 누진공제. 법인은 기본공제 없이 단일세율 2.7%(일반 누진세율로 계산한 값 중 큰 금액)가 적용됩니다.

1세대 1주택 세액공제, 가장 큰 절세 포인트

1세대 1주택자는 연령과 보유기간에 따라 세액공제를 받습니다(종합부동산세법 제9조의2).

• 연령공제: 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%
• 보유공제: 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50%

두 공제를 합쳐 최대 80%까지 종부세를 줄일 수 있어, 고령·장기보유 1주택자에게 특히 유리합니다.

과세기준일 6월 1일을 꼭 기억하세요

종부세는 6월 1일 보유자에게 그 해 1년치가 부과됩니다.
6월 1일 이전에 잔금을 받아 소유권을 넘기면 그 해 종부세 대상에서 빠지고, 6월 2일 이후 매도라면 그 해 종부세는 매도인이 부담합니다.
반대로 매수자는 6월 1일 이전에 잔금을 치르면 그 해 종부세를 떠안게 되므로, 잔금일을 6월 초로 잡을 때는 특히 주의해야 합니다.

실제 계산 예시 2가지

예시 1. 1세대 1주택 (공시가격 15억 원, 65세·10년 보유)
공시가격 15억에서 1주택 기본공제 12억을 빼면 3억, 여기에 공정시장가액비율 60%를 곱하면 과세표준은 1억 8천만 원입니다.
세율 0.5%를 적용한 산출세액은 90만 원이고, 연령공제 30%와 보유공제 40%를 합한 70% 세액공제를 빼면 종부세 본세는 27만 원입니다.
농어촌특별세 5만 4천 원을 더하면 최종 약 32만 원으로, 세액공제 덕분에 부담이 크게 줄어듭니다.
(이미 낸 재산세 중복분이 있으면 추가로 공제되어 실제 세액은 더 낮아질 수 있습니다.)

예시 2. 2주택자 (공시가격 합산 18억 원)
다주택자는 기본공제가 9억 원이고 연령·보유 세액공제가 없습니다.
18억에서 9억을 빼면 9억, 60%를 곱한 과세표준은 5억 4천만 원입니다.
세율 0.7%에서 누진공제 60만 원을 빼면 종부세 본세는 318만 원, 농어촌특별세 63만 6천 원을 더해 최종 약 382만 원이 됩니다.
같은 듯 보여도 1주택 세액공제 여부와 기본공제 차이 때문에 세 부담이 10배 넘게 벌어집니다.

이처럼 주택 수, 연령, 보유기간, 공시가격에 따라 세액이 크게 달라지기 때문에, 직접 손으로 정확히 계산하기는 상당히 까다롭습니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 종부세 과세기준일과 납부기한은 언제인가요?

과세기준일은 매년 6월 1일, 납부기한은 12월 1일부터 12월 15일까지입니다.
국세청이 11월 말경 고지서를 발송하며 홈택스(Hometax)에서도 확인할 수 있습니다.

 

Q. 1주택인데도 종부세를 내야 하나요?

1세대 1주택자는 공시가격 12억 원까지 기본공제되므로, 공시가격이 12억 원 이하라면 종부세 대상이 아닙니다.
12억 원을 넘는 부분에 대해서만 과세되며, 연령·보유 세액공제로 추가로 줄어듭니다.

 

Q. 공정시장가액비율이 무엇인가요?

공시가격에서 기본공제를 뺀 금액에 곱해 과세표준을 정하는 비율로, 2026년에는 60%가 적용됩니다.
정부 정책에 따라 매년 바뀔 수 있어 확인이 필요합니다.

 

Q. 3주택 이상이면 중과세율이 적용되나요?

본 계산기는 2024년 세법개정에 따른 3주택 이상 중과세율 폐지를 반영하여, 보유 수와 관계없이 일반세율(0.5%~2.7%)을 적용합니다.

 

Q. 부부 공동명의가 유리한가요?

부부 공동명의는 각각 9억 원씩 총 18억 원이 공제되지만 1세대 1주택 세액공제는 받지 못합니다.
고령·장기보유라면 단독명의 1주택이, 그렇지 않다면 공동명의가 유리할 수 있어 두 경우를 모두 계산해보는 것이 좋습니다.

 

Q. 세부담 상한이 무엇인가요?

공시가격이 급등해도 전년도 종부세의 150%를 넘는 부분은 부과되지 않도록 제한하는 제도입니다.
전년도 납부액을 입력하면 상한이 자동으로 적용됩니다.

 

Q. 종부세도 분납이 되나요?

종부세 본세가 250만 원을 초과하면 일부를 다음 해 6월 15일까지 나눠 낼 수 있습니다.

복잡한 계산, 직접 해보세요

종부세는 주택 수, 공시가격, 연령·보유기간, 재산세 납부액, 전년도 세액까지 변수가 많아 정확히 계산하려면 시간이 오래 걸립니다.
고지서가 나오기 전에 대략적인 금액이라도 미리 알고 싶다면, 항목만 입력하면 2026년 최신 세법 기준으로 자동 계산해주는 무료 계산기를 활용하면 편리합니다.

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종합부동산세 계산기 | 2026년 종부세 세율·공제·세액공제 자동 계산

 

기본공제, 세액공제, 재산세 이중과세 조정, 농어촌특별세, 분납까지 한 번에 확인할 수 있으니, 매수·매도나 명의 결정 전에 본인 상황을 넣어보고 예상 세액을 미리 가늠해보시길 권합니다.

마지막 업데이트: 2026년 6월 (2026년 시행 세법 기준)